El derecho inmobiliario tiene como objeto de estudio la compra, venta, renta, administración e inversión extranjera o nacional respecto de bienes inmuebles, en tal virtud el propósito del presente diplomado es sentar las bases para que los participantes que se inscriban en esta actividad ya sean abogados, profesionistas afines o en su caso trabajadores del ámbito inmobiliario potencialicen habilidades específicas que les permitan aprender, mejorar, modificar y en su caso insertarse en una cadena de producción relativa a los negocios inmobiliarios.
Consideramos que el derecho inmobiliario no es una disciplina autónoma, ya que esta se nutre de diversas ramas del derecho que en su conjunto le dan vida a una nueva asignatura que esta relacionada con temas fiscales, de lavado de dinero, de responsabilidad penal empresarial, derecho ambiental, agrario, sucesorio, civil, fideicomisos, bancario, de prestaciones sociales del ISSSTE e IMSS, de extinción de dominio y de inversión extranjera entre otras.
Existe un área de oportunidad bastante significativa dentro del ámbito inmobiliario, ya que lamentablemente muchos de los asesores inmobiliarios no cumplen con estándares profesionales para guiar a los clientes en estos casos.
Según encuestas realizadas por “México cómo vamos” la rama inmobiliaria representa el segundo sector de la economía mas fuerte en nuestro país ya que representa el 12.38 % del producto interno bruto, la derrama económica que se obtiene resulta ser un aliciente mas para adentrarse en este sector que esta ávido de profesionistas especializados.
A través de este diplomado el alumno aprenderá lo siguiente
El alumno aprenderá una metodología jurídica con un enfoque totalmente práctico que le permitirá intervenir en el proceso de producción del sector inmobiliario que abarca desde el primer contacto con el cliente hasta el cierre del negocio, ya que obtendrá las herramientas necesarias para poder asesorar ya sea a un comprador, vendedor, arrendador, arrendatario o inversionista nacional o extranjero que desee realizar un negocio inmobiliario con una cosmovisión integral y útil.
No. de sesiones: 16
Ponentes:
– Doctor Miguel Antonio Gutiérrez Guereca catedrático de INACIPE y franquiciatario de Century 21 Ciudad de México.
– Mtro. Juan Manuel Gutiérrez Guereca, Magistrado por ministerio de ley.
– Juez Civil, Mtro. Raúl Castillo Vega.
– Dra. Brenda Pulido abogada de notarias,
– Juez civil, Maestro Horacio Tenorio Cruz.
– Mtro. Rubén López Villegas, Contador y Abogado experto en litigio fiscal.
– Mtra. Carmen Nayeli García Zafra, Oficial de control especializada en lavado de dinero certificada Comisión Nacional Bancaria.
– Mtro. Víctor Hoyos Gándara, Juez especializado en extinción de dominio en la Ciudad de México
– Mtra. Karla Buenfil. Abogada de HSBS especializada en la protección de datos.
– Doctora Imelda Verónica Mosqueda Servidora pública del Tribunal Unitario Agrario.
– Mtro. Leonel Pantoja, abogado postulante en temas ambientales.
– Doctor Arturo Saldívar, abogado corporativo.
– Bróker Infonavit y fovissste
– Magistrado interino sala civil, Mtro. Manuel Blancas Pérez
Temario:
1. Introducción al derecho inmobiliario
Esta es una clase en donde el ponente explicará de manera clara y práctica, la naturaleza jurídica del derecho inmobiliario, resaltando su funcionalidad y ámbito de aplicación como área de oportunidad cultural y económica.
a) Noción de derecho inmobiliario.
b) Objeto de estudio del derecho inmobiliario.
c) Sujetos de estudio del derecho inmobiliario.
d) Funcionalidad de estudiar el derecho inmobiliario.
e) Clasificación de los negocios inmobiliarios.
f) Naturaleza jurídica de las inmobiliarias y de los asesores inmobiliarios.
g) Marco jurídico genérico aplicable al derecho inmobiliario.
h) La técnica de la entrevista dentro de los negocios inmobiliarios.
g) Pautas legales, prácticas y financieras para introyectarse en los negocios inmobiliarios.
h) Elaboración del expediente inmobiliario.
2. Los derechos reales en el ámbito inmobiliario I.
En esta sesión el profesor orientará al alumno para el efecto de que éste aprenda a identificar los derechos reales (compraventa, hipoteca, prenda, usufructo, copropiedad etc.) que se ven involucrados en la operación inmobiliaria que se desea realizar, por ejemplo si alguien quiere vender una propiedad que se encuentre hipotecada, o una modalidad de usufructo, el abogado inmobiliario deberá valorar las premisas fácticas y jurídicas a efecto de armonizar los derechos de todas las partes y sugerir el camino más eficiente para la pronta realización del negocio o en su caso pronunciarse por la no realización del mismo, tomando en consideración algún impedimento legal derivado del propio derecho real en juego.
a). – Usufructo
b). – Prenda.
3.Los derechos reales en el ámbito inmobiliario II.
En esta sesión el profesor orientará al alumno para el efecto de que este aprenda a identificar los derechos reales (compra venta, hipoteca, prenda, usufructo, copropiedad etc.) que se ven involucrados en la operación inmobiliaria que se desea realizar, por ejemplo si alguien quiere vender una propiedad que se encuentre hipotecada, o una modalidad de usufructo, el abogado inmobiliario deberá valorar las premisas fácticas y jurídicas a efecto de armonizar los derechos de todas las partes y sugerir el camino más eficiente para la pronta realización del negocio o en su caso pronunciarse por la no realización del mismo, tomando en consideración algún impedimento legal derivado del propio derecho real en juego.
a). – Propiedad
b). – Copropiedad (derecho del tanto)
c). – La hipoteca.
4. Contratos más comunes en el trabajo inmobiliario.
En esta sesión el ponente mostrara la manera correcta de elaborar los contratos de uso más recurrente en los negocios inmobiliarios. Se analizarán sus elementos, objeto, tipos de clausulas y alcances entre otras estructuras, con el fin de que el participante aprenda a elaborarlo o en su caso a revisar algún contrato que sea usado en algún negocio jurídico que pongan a su consideración.
a). – Promesa de compraventa
b). – Compra venta
c). – Prestación de servicios.
d). – Arrendamiento inmobiliario.
e). – Donación
5. Aspectos prácticos del derecho registral enfocado al trabajo inmobiliario.
El alumno identificará los documentos que son expedidos por el Registro Público de la Propiedad y que tienen relación directa o indirecta con los negocios inmobiliarios, reconociendo las formas de tramitación y requisitos para su procedencia. También se analizarán los contenidos de estos documentos para efecto de que el participante pueda interpretarlos y comprender los efectos jurídicos de los mismos.
a). – Constancias de folio.
b). – Certificado de libertad de gravamen.
c). – Certificados de no propiedad.
d). – Folios reales y electrónicos.
e). – Tipos de búsquedas de antecedentes registrales.
f). – Consejos prácticos para la realización de trámites.
g). – Estudio de la naturaleza jurídica del R.P.P y su organigrama.
6. La función del derecho notarial en el quehacer inmobiliario.
El alumno aprenderá a identificar los criterios jurídicos más relevantes para la selección del notario que por razones de competencia territorial le corresponda conocer del negocio inmobiliario. De igual manera se proporcionarán consejos prácticos que ayudarán al participante a elegir al notario que presente mayores alternativas a la solución de problemas más comunes que se presentan en el ámbito inmobiliario.
a). – Tópicos selectos de la ley del notariado para efectos inmobiliarios.
b). – Los colegios de notarios y su injerencia en el ámbito inmobiliario.
c). – Jornadas notariales.
d). – Criterios para determinar cuál es el notario que debe hacerse cargo de la escrituración por razón de territorio.
e). – Criterios prácticos para determinar si los honorarios del notario son adecuados.
f). – Análisis de las escrituras para saber la viabilidad de un inmueble para su venta.
7. El derecho corporativo y su utilidad en los negocios inmobiliarios.
Para esta clase se han seleccionado los temas que consideramos más relevantes dentro del ámbito corporativo y que tienen mayor incidencia en los negocios inmobiliarios.
a). – Aspectos jurídicos y prácticos que se deben considerar para llevar a cabo una compra, venta o renta de un inmueble que pertenece a una persona moral (sociedad anónima, asociación civil etc.)
b). – Alternativas legales para garantizar eficazmente el pago cuando se realiza un negocio inmobiliario a crédito.
c). – Remates bancarios.
d). – Sesión de derechos litigiosos.
e). – Pagaré
f). – Cheques
g). – Letras de cambio
h). – Inmuebles de remate bancario.
8. Estrategias fiscales en el ámbito inmobiliario.
Coadyuvar con el cliente para diseñar la estrategia fiscal más adecuada a partir de la identificación del pago de impuestos locales y federales que deberían de pagar conforme al negocio inmobiliario a realizar, previendo las formas de exención contempladas en la ley a favor de nuestros clientes.
a). – ISR en los negocios inmobiliarios
c). – El IVA dentro de las operaciones inmobiliarias
d). – Formas de exención de los impuestos.
d). – Sugerencias fiscales para efecto de la optimización de los recursos.
9. Formas de prevenir la incorporación de recursos de procedencia ilícita en las operaciones inmobiliarias.
Un tema fundamental en los negocios inmobiliarios es tomar en cuenta las exigencias normativas contenidas en “La ley federal para la prevención e identificación de operaciones con recursos de procedencia ilícita”. En esta sesión se explicará cual es la trascendencia de esta normatividad en la actividad de comprar, vender o rentar algún inmueble, previniendo incurrir en incongruencias que nos lleven a ser sujetos de investigación por parte de la unidad de inteligencia financiera, U.I.F. o incluso por parte del Ministerio Público.
a). – Análisis de las actividades vulnerables.
b). – Cantidades en efectivo que permite la ley en los negocios inmobiliarios.
c). – Implicaciones del uso de efectivo en los negocios inmobiliarios.
d). – Obligaciones de las inmobiliarias frente a la ley ORPI.
10. Estudio de la figura de extinción de dominio frente a las operaciones inmobiliarias.
La extinción de dominio es una figura jurídica creada para combatir a la delincuencia organizada cuyo propósito es desposeerlos de sus bienes materiales, está comprobado que las formas de lavar el dinero mal habido se focalizan en las actividades inmobiliarias, es muy importante que los asesores en esta materia conozcan de este tema para prevenir y evitar colocar a sus clientes en estas hipótesis jurídicas.
a). – Naturaleza jurídica de la extinción de dominio
b). – Supuestos de procedencia
c). – Generalidades del proceso para extinguir la propiedad.
d). – Formas de prevención y de defensa.
e). – Cómo se relaciona la extinción de dominio con los negocios inmobiliarios.
11. La protección de datos de los intervinientes en los negocios inmobiliarios.
El derecho a la protección de datos personales se configuró como una herramienta cuyo objetivo era restituir a las personas el control sobre su información personal. En este caso específico, un límite para ejercer de manera plena el derecho a la autodeterminación informativa de manera que cada persona en este país decida libremente sobre el uso y destino de sus datos personales, teniendo en todo momento el derecho a acceder, rectificar, cancelar y oponerse legítimamente a determinados tratamientos de datos.
a). – Sujetos obligados a proteger los datos personales en las operaciones inmobiliarias.
b). – Procesos que deben de cumplir los sujetos obligados para cumplir con sus obligaciones dentro de los negocios inmobiliarios.
c). – Análisis de la normatividad focalizada a la actividad inmobiliaria.
12. El derecho agrario y su aplicación a las actividades inmobiliarias.
Dentro de los negocios inmobiliarios en muchas ocasiones existe la pretensión de comercializar con predios que forman parte de ejidos o propiedades comunales por ello es fundamental que el asesor inmobiliario aprenda a identificar esas circunstancias y con base en ello determinar los alcances que se pueden obtener en el negocio jurídico que se pretende realizar.
a). – El ejido y sus formas de transmisión
b). – Los avecindados
c). – Sugerencias practicas para poder realizar negocios inmobiliarios cuando se vea involucrado una propiedad ejidal.
13. La normatividad ambiental en relación con los negocios inmobiliarios.
La presente clase tiene como propósito dotar de información específica en materia ambiental al participante con el fin de que reconozca de manera general normatividad local y federal relacionada con el uso de los inmuebles, con ello el asesor inmobiliario desarrollará una cosmovisión más amplia de su labor para poder recomendar a sus clientes la viabilidad de alguna compra, venta o renta, por ejemplo si un inversionista desea comprar un inmueble con la idea de construir algún edificio o empresa, antes que otra cosa debe de verificar los usos de suelo y permisos que se requieren para proteger el medio ambiente, en caso de no hacerlo simplemente su proyecto no es posible realizarlo, debemos entender que el potencial financiero se tasa en buena medida por medio de su zonificación y uso de suelo.
14. La regulación a la inversión extranjera en el ámbito inmobiliario
La presente sesión busca que el asesor inmobiliario tenga la información necesaria para orientar a un cliente extranjero que desee invertir en inmuebles en nuestro país, ya sea a través de sociedades, o en su caso como persona física.
1.- Actividades reservadas
2.- Adquisiciones con regulación específica
3.- Adquisición de inmuebles
4.- Consideraciones legales que debe prever un extranjero al momento de vender.
5.- Fideicomisos sobre bienes inmuebles en zonas restringidas.
6.- Inversión de personas morales extranjeras.
7.- De la inversión neutra.
15. Estudio de la figura jurídica del fideicomiso a la luz de los negocios inmobiliarios.
1.- Que es un fideicomiso
2.- Funciones del fideicomiso
3.- Regulación del fideicomiso
4.- Elementos estructurales del fideicomiso
5.- Uso del fideicomiso en los negocios inmobiliarios
16. Gestión de créditos ante infonavir, fovisste e instituciones bancarias.
1.- Inicio del trámite
2.- Documentación
3.- Proyección del crédito
4.- Cofinanciamiento.
5.- Tiempos de duración del tramite
6.- Consejos prácticos para obtener el crédito adecuado.
